麦动新闻：近日广州放开部分物业收费限制的消息颇引记者关注，联系多家房企计划分拆物业的消息，以及房企布局社区O2O的报道，可以分析，随着房企的转型，物业将成为房企进一步深入聚焦的领域，与此同时，传统物业将进一步转型为社区服务企业，甚至演变为社区O2O服务商，这或将成为一种发展趋势。

多家房企计划分拆物业

今年5月中海地产发布公告，同意斥资5000万元购买中海宏洋物业管理有限公司100%股权，同时表示，公司正在考虑将物业管理业务分拆及以介绍方式在联交所上市可能性。7月6日，中海物业向香港联交所递交了主板上市申请。

据了解，截至2014年底，中海地产实现物业管理收入20.1亿港元，同比增长13.6%，在管面积逾5000万平方米，同比增加25%。这是继2014年花样年分拆物业“彩生活”香港上市以来，又一房企进行物业分拆上市。

事实上，万科从去年开始提出分拆物业板块独立上市的计划。近期万科公开表示，未来公司计划实现万科物业的全面市场化，并引入合伙人机制，同时自2015年起万科将全面接受各开发商的物业服务邀约。

据了解，5月16日南京地王项目——金隅紫京府正式签约万科物业，合作形式为万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业派驻人员接管项目，全权操盘，自此万科物业全面市场化迈出一大步。

据了解，万科物业与首创置业联合成立了一家物业管理服务公司，并引入万科的“睿服务”物业管理解决方案，此后首创置业新推出的房地产项目将全面引入万科的物业服务。据介绍，近期将有分别位于北京、天津、上海、成都、重庆5个房地产项目首先引入万科的物业管理团队。

6月初，万科物业在北京与一家房地产公司成立物业管理公司，同样导入了万科的物业服务品牌“睿服务”。可以预测，万科物业分拆上市不多久将被提到议事日程。但也有消息透露，万科物业近日不会上市，有待时机进一步成熟。

据了解，除了万科、中海，保利也有物业分拆计划。近期保利地产提出要打造线上线下联动的“若比邻”商业品牌，未来“若比邻”不仅限于保利开发的住宅，未来不排除进行物业分拆上市的可能。

碧桂园内部人士也表示，集团正在考虑将物业板块分拆上市。据分析，分拆物业上市一方面是给物业板块创造更大的发展空间，便于房企抢占行业发展先机；另一方面是助推房企以社区为核心、完成建立全面服务产业链的战略转型。

目前，分拆物业、打造新的增长点并谋求未来上市，已成为房企转型发展的新趋势。传统物业转型服务行业空间巨大业内人士认为，目前物业管理的经营水平还有待完善，但分拆物业上市、以服务来获利是房企转型升级的好方向。

据统计，全国物业公司服务质量10强中，有8家具有开发商背景，但在物业管理、社区商业、养老、教育等领域仍存在诸多问题。事实上，近几年物业管理企业的盈利能力持续在较低水平徘徊，据了解，物业企业百强净利润率由2011年的6.75%进一步降低到2013年的5.6%。

据万科2014年业绩报告，其房地产毛利润为427.25亿元，物业管理毛利润为3.11亿元，物业管理的利润占比约仅为0.72%。金地集团、招商地产等物业管理业务2014年仅带来不到1亿元的利润，碧桂园甚至亏损了0.89亿元。

观察人士认为，如单看传统业务，无论从万科，还是其他房企的物业管理收入情况来看，盈利水平并不高。然而，正是如此困境才倒逼着物业企业升级转型，可以说，困境就是机遇。

据了解，万科物业、绿城物业等在商业模式创新、延伸服务拓展等方面做出有益探索，目前物业管理已不仅停留在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修四项基本服务基础上，而是延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向则涵盖到消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各种个性化需求。

可以说，目前传统物业正历经着向社区服务转型的阶段，分析认为，物业转型服务行业进一步发展的空间难以估量。2014年全国管理物业面积约175亿平方米，物业管理收入总计3610亿元，伴随保有面积持续增加和管理费稳定上行，物业管理行业将具有巨大增长空间。

据了解，2014年6月“彩生活”分拆在港上市，上市后两个月后，其市值已超过花样年。据悉，2014年彩生活实现营业收入人民币3.893亿元，同比增长67%，显示物业管理强大的盈利潜力。

据测算，未来物业管理收入的空间为2.7万亿元，是尚待开垦的蓝海市场，可以预测未来物业管理行业的持续高速增长。尽管物业行业未来增长空间无限，但目前即便最庞大的物业公司，其市场占有率也很小，这也是房企纷纷转型进军物业领域的原由之一。房企图谋社区O2O优势凸显

据了解，花样年董事局主席潘军曾表示，我们非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，彩生活不仅在做物业的管理，更期望是对社区里面的业主进行服务；我们认为，在这个领域想象空间非常大，这个平台将是一个线上和线下互动的平台。

事实上保利地产就表示，在全国245个保利社区、约5000万平方米物业基础上，拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多个层面，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。

如何理解社区O2O，业内人士谈到，其核心是以社区生活场景为重心，打通用户与商家及服务者之间的线上线下的连接平台，主要包括物业管理、社区物流、社区消费、社交平台等四大板块以及相应增值服务。

目前龙头房企进军社区O2O渐成趋势。近日，恒大携手腾讯强势入主港股企业马斯葛，致力于共同打造全球最大的互联网社区服务商。7月31日，由腾讯、百度和万达合力打造的O2O商城——飞凡电商正式上线，将109个万达广场中的数万个商家和消费者带到线上去。

同时，万科推出V-LINK，打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。分析人士认为，房企进入社区O2O，其自身掌握海量的业主资源和社区公共服务资源，与互联网结合后具有非常强的流量效应，增值前景可期。

截至2014年，全国具有商业开发价值的500户以上的社区约5万个、2500万户、7500万人口。与此同时，TOP200物业公司中隶属于开发企业的有77家，占到四成。有资深人士预测，绕开物业公司，一切社区O2O都是纸上谈兵。事实上，传统物业公司转型升级为社区O2O服务商，是必然途径。掌控着物业公司的房企图谋社区O2O，可以说优势倍增。